Una LLC es una sociedad de responsabilidad limitada. Es una estructura comercial híbrida disponible en los Estados Unidos que combina las ventajas de una asociación con las protecciones de responsabilidad que ofrece una corporación. Es por eso que muchos propietarios miran esta estructura comercial cuando piensan en cómo quieren estructurar sus finanzas en torno a una propiedad de alquiler.
Aproximadamente 2,4 millones de empresas en los Estados Unidos se identifican actualmente como una LLC. La estructura se ofreció por primera vez hace más de cuatro décadas en Wyoming y ha crecido más rápido que cualquier otro tipo de negocio desde entonces.
La LLC de hoy puede tener un miembro o varios, que es el término utilizado para describir a los propietarios de la empresa. Un miembro puede ser un individuo u otra empresa. A menos que la ley exija lo contrario, las LLC no tienen límite en el número de miembros asociados con la empresa.
Si está pensando en alquilar una propiedad, o si desea explorar mejores protecciones financieras para usted y su familia, estos son los pros y los contras de usar una LLC para revisar las propiedades de alquiler.
Lista de las ventajas de utilizar una LLC para una propiedad de alquiler
1. Formar una LLC le ayudará a proteger sus bienes personales.
Si las propiedades de alquiler forman parte de su cartera de inversiones, entonces uno de sus requisitos básicos es proporcionar una propiedad que cumpla con el código. Si eso no sucede por alguna razón (incluso si no es por culpa suya), entonces el inquilino de la propiedad puede demandarlo por las condiciones que están presentes. Cualquier demanda en la que nombre que pondrá en riesgo sus bienes personales si no está incorporado como una corporación de responsabilidad limitada con su propiedad.
Bajo el formato de LLC, solo los activos de su empresa estarían bajo ataque si alguien lo demandara.
2. Hay ventajas fiscales disponibles para el formato LLC.
A una sociedad de responsabilidad limitada en los Estados Unidos se le presenta una opción tributaria. Puede tomar la opción de transferencia o pagar impuestos como corporación. Eso significa que puede configurarlo donde la empresa no paga impuestos porque los ingresos obtenidos de la propiedad de alquiler se vuelven suyos. Desde 1988, Estados Unidos ha gravado a las LLC como si fueran sociedades, a pesar de que ofrecen protección de activos personales contra la responsabilidad.
3. Los productos de seguro de responsabilidad tienen límites de póliza.
Fuera de la estructura de LLC para inversiones inmobiliarias, los propietarios tienen la opción de comprar un seguro de responsabilidad para proteger sus activos personales. Al comprar una póliza, obtiene una ventaja sobre la estructura comercial porque ahorrará tiempo y dinero, ya que no está obligado a presentar documentos formales en su jurisdicción gobernante. Sin embargo, es esencial recordar que todas las pólizas de seguro tienen límites máximos que se pagan. Si un evento es financieramente perjudicial para alguien más allá de esos límites, aún podría ser demandado, con sus bienes personales en riesgo, por el resto del costo.
4. Se permite la flexibilidad de gestión dentro de la estructura de la LLC.
Cuando estructura su negocio de propiedades de alquiler como una LLC, incluso si es solo una propiedad, tiene flexibilidad con la estructura de administración de su empresa. Puede hacer que todos los miembros participen en la toma de decisiones diaria de la empresa o los gerentes designados que toman esas decisiones por usted. Si no está familiarizado con los beneficios y riesgos de las propiedades de alquiler, esta estructura comercial le permite contratar personas que estén familiarizadas con las responsabilidades sin contratar el trabajo a una agencia local de administración de propiedades.
En la mayoría de los estados, su LLC será administrada por miembros de manera predeterminada, a menos que indique en sus presentaciones que tiene la intención de contratar gerentes.
5. Es barato y fácil iniciar una LLC.
Aunque hay más requisitos de papeleo con una LLC en comparación con una sociedad o empresa unipersonal, es más fácil presentar una solicitud para esta estructura comercial que crear una corporación S o una corporación C. Muchos estados tienen la tarifa de presentación de $500 o menos para el inicio inicial del negocio. En Arizona, la tarifa de presentación puede ser tan baja como$ 50. Cada estado es un poco diferente en sus costos y requisitos, así que asegúrese de revisar cada paso del proceso de formación de la empresa para saber qué se espera de usted.
6. El pago no está restringido a los propietarios de la LLC.
Cuando se utiliza la estructura LLC para una propiedad de alquiler, no existen restricciones en cuanto a cómo la empresa pagará a cada propietario. A los miembros se les puede pagar más o menos que el capital social que poseen en la empresa. Esa estructura permite que cada miembro reciba menos o más cancelaciones de sus gastos o reembolsos según la necesidad individual. La única excepción a esta ventaja es la LLC de un solo propietario, que ofrece la función de transferencia que permite que todas las ganancias se envíen al propietario de todos modos.
7. Puede deducir las primas del seguro médico bajo esta estructura comercial.
Si las propiedades de alquiler son su principal fuente de ingresos, entonces se le permite deducir todos los costos del seguro médico que paga para usted y su familia. La cantidad permitida con esta ventaja se basa en la participación prorrateada de las ganancias netas obtenidas por la empresa. Todas las ganancias dentro de la LLC cuentan como ingresos del trabajo. Cada miembro que obtiene ingresos a través de la LLC califica para aprovechar este beneficio único.
8. Se le permite contribuir con activos a la empresa.
Los propietarios pueden contribuir con activos a la LLC, incluso si la razón principal para formar la empresa fue administrar propiedades. Se le permite aportar capital a la empresa. También se permiten préstamos personales de su cuenta a la cuenta LLC. Hay varias formas diferentes en que los miembros individuales pueden invertir dinero en el negocio y luego volver a retirarlo como pago del préstamo. Incluso se permite un interés razonable al pagar un préstamo personal otorgado a su LLC.
9. No siempre se requiere que los propietarios de una LLC sean ciudadanos estadounidenses.
Esta ventaja no siempre se aplica, así que consulte con su jurisdicción gobernante antes de incluir inversores extranjeros en su estructura de propiedad. Cuando está permitido, su LLC permite que los propietarios extranjeros formen parte de su estructura comercial. Eso hace que sea más fácil recibir inversión extranjera para sus propiedades de alquiler, mientras que sus inversores tienen menos barreras de entrada al mercado para saltar. Los miembros extranjeros tienen derecho a voto como propietarios activos de la LLC.
10. Hay menos requisitos administrativos anuales asociados con una LLC.
Cuando forma una LLC para administrar propiedades de alquiler, existen algunos requisitos de papeleo anuales que su jurisdicción gobernante requiere para mantener el negocio abierto. No tiene la tarea de documentar las reuniones de accionistas u ofrecer actas de la junta directiva como parte del proceso de renovación o autorización. Siempre que sus artículos de incorporación sigan las expectativas locales, es posible que pueda declarar quién tiene derecho a votar y quién no está dentro de su estructura.
11. Las LLC de un solo miembro son posibles.
Si es un empresario en solitario, entonces la LLC de un solo miembro para sus propiedades de alquiler es una idea a considerar. No ofrecen la misma legitimidad comercial que otras estructuras, pero son más fáciles de mantener con los mismos pros y contras en su mayor parte. Las protecciones otorgadas a la LLC tienden a funcionar a la inversa bajo esta estructura. Las obligaciones personales del propietario no afectan el negocio, pero si no lleva libros separados para la empresa, un tribunal puede fallar en contra de proteger sus bienes personales de las transacciones comerciales.
12. La adquisición de propiedades a través de la LLC ofrece ventajas a considerar.
Si adquiere nuevas propiedades de alquiler a través de la empresa, es posible que tenga acceso a protecciones de propiedad adicionales. Sería el negocio, no sus bienes personales, el que controlaría la propiedad. En caso de que ocurra algo, es posible que se le brinde más protección frente a demandas o problemas externos. Su empresa sería responsable del cuidado y mantenimiento de la propiedad, mientras que usted podría aprovechar las ganancias de capital que se produzcan a lo largo del tiempo con el alquiler.
13. Cada propiedad puede ser administrada por su propia LLC.
Para los propietarios que buscan tener el nivel más alto de protección de separación posible, puede incorporar cada propiedad de alquiler como su propia LLC. Al hacer esto, podrá aislar cada propiedad de posibles reclamos de responsabilidad generados en otra propiedad. La demanda afectaría solo a una propiedad.
Por supuesto, los costos administrativos y los requisitos de mantener varias LLC simultáneamente serían considerables. Es por eso que la mayoría de los propietarios optan por no perseguir esta ventaja específica cuando utilizan una LLC para sus propiedades de alquiler.
Lista de las desventajas de usar una LLC para una propiedad de alquiler
1. Existen límites a las protecciones que proporciona una LLC.
Si su LLC aparece en una demanda que involucra su propiedad, el juez tiene la capacidad de dictaminar que la estructura comercial no protege sus bienes personales. Aunque este problema se aplica cuando no mantiene libros comerciales separados de sus registros personales, o ha realizado negocios de manera fraudulenta, no es 100% protector. Esta desventaja a menudo se conoce como “perforar el velo corporativo”.
2. Debe pagar el impuesto sobre el trabajo por cuenta propia para los ingresos transferidos.
Debido a que la estructura impositiva predeterminada para una LLC es similar a la de una sociedad, sus miembros que trabajan para la empresa deben pagar el impuesto sobre el trabajo por cuenta propia en los Estados Unidos. Eso significa que cada miembro es personalmente responsable de la parte del empleador de las retenciones de Medicare / Medicaid y del Seguro Social que se requieren con cada cheque de pago. La cantidad gravada se basaría en las ganancias netas totales del negocio.
Los propietarios tienen la opción de ser gravados como corporación, lo que limitaría este problema porque pagaría impuestos sobre la compensación real en lugar de sus ganancias antes de impuestos.
3. Hay que considerar cuestiones relacionadas con la rotación de miembros.
Una LLC es como una sociedad o un propietario único en el hecho de que la continuidad puede ser un problema para algunos propietarios. Si usted es el único propietario de la LLC y le sucede algo, entonces el estado donde reside su negocio requerirá que la empresa se disuelva. Eso significa que su familia deberá resolver las deudas comerciales y cerrar sus cuentas antes de que puedan comenzar un nuevo negocio para administrar sus propiedades.
Puede evitar algunos problemas de continuidad como pareja casada si es copropietario de la LLC. Sin embargo, incluso entonces, es posible que deba disolver la primera empresa antes de iniciar una segunda para seguir haciendo negocios.
4. No se le permite emitir acciones de capital para su negocio.
Bajo la estructura de una sociedad de responsabilidad limitada, no se le permite recaudar dinero mediante la emisión de acciones de su negocio. El capital social que está disponible en la empresa se basa en su escritura de constitución inicial. A cada miembro se le asigna una parte de la empresa en función de ese documento. No se puede asignar a otra persona porque no tiene el mismo valor que tiene una acción corporativa. No se le permite comprar las acciones de nadie, vender las suyas o intercambiarlas.
5. La LLC no está obligada a pagar un salario.
La mayoría de las LLC están diseñadas como organizaciones de transferencia para compensar a sus propietarios, especialmente a las empresas de un solo propietario, con las ganancias netas obtenidas. Eso elimina esta desventaja para la mayoría de los propietarios que usan la estructura para administrar propiedades de alquiler. Cuando los pagos se envían a los propietarios, la estructura fiscal trata esta acción como un giro en la cuenta. Eso significa que no cuenta contra los ingresos de la empresa como lo haría para una corporación S o una corporación C. Debido a que no se le permite deducir el costo del salario, sus obligaciones tributarias podrían ser más altas en circunstancias específicas.
6. Por lo general, se requiere una tarifa de presentación anual para mantener el estado de su negocio.
La mayoría de las entidades gubernamentales requieren que las LLC operativas presenten un aviso de renovación anual como parte de sus responsabilidades de mantenimiento administrativo. La mayoría de los estados de EE. UU. Mantienen la tarifa de renovación a un costo cercano a la tarifa de incorporación inicial. Sin embargo, existen algunas excepciones, ya que algunos estados cobran$ 1,000 o más para mantener el negocio abierto. Si ha tenido un año difícil con sus propiedades de alquiler y el dinero es escaso, esta responsabilidad anual podría obligarlo a endeudarse aún más.
7. Necesitará una LLC separada para cada estado en el que tenga una propiedad de alquiler.
La incorporación de una LLC solo es válida para el estado de origen de su residencia principal. Si posee propiedades en varios estados, debe solicitar la formación de una sociedad de responsabilidad limitada en cada estado en el que desee protegerse. Sin múltiples presentaciones, cualquier persona que no sea su estado de origen podría tener acceso a sus finanzas y activos personales si se convierte en acreedor.
También debe establecer una dirección comercial para su LLC en cada estado en el que realice operaciones. La dirección de la propiedad de alquiler no cuenta a menos que tenga una oficina en esa ubicación. Como parte de los artículos de incorporación, se le pedirá que designe a una parte específica que reciba comunicaciones en su nombre para realizar negocios. Para una operación de varios estados, una corporación podría ser una mejor estructura a considerar si desea evitar algunos de estos problemas logísticos.
8. Hay más responsabilidades fiscales a considerar.
Ya sea que elija una opción de impuestos corporativos o de transferencia, los requisitos administrativos de una LLC son más altos que otras estructuras comerciales. Es posible que obtenga el mismo beneficio que un propietario único o una sociedad, pero aún requiere una declaración de impuestos separada para el negocio, lo que no siempre es necesario en otras estructuras. En los Estados Unidos, una LLC usa el Formulario 1065 cuando transfiere ingresos a sus propietarios. Luego, los formularios K1 deben distribuirse a cada miembro, declarando las responsabilidades fiscales individuales para el año.
Dependiendo de dónde registre la LLC para administrar propiedades, puede haber impuestos de franquicia, impuestos especiales o ambos que también se aplican a este negocio.
9. Las LLC luchan por reunir capital, al igual que las sociedades y los propietarios únicos.
Debido a que los propietarios no pueden comprar, vender o negociar acciones en la empresa, los inversionistas dudan en poner capital en esta estructura comercial. Usted será responsable de los fondos necesarios para comprar o mantener las propiedades de alquiler bajo su cuidado. Aunque los productos crediticios tienen más disponibilidad desde que se reconoce la estructura legal de este negocio, el capital externo es raro.
En el improbable caso de que tenga más de un puñado de propietarios asociados con su empresa, una presentación de S-corp le dará un mejor acceso al capital. Si llega a más de 100 miembros, una presentación de C-corp brindará más oportunidades para recaudar capital en comparación con la LLC.
10. Una LLC de un solo miembro enfrenta las mismas estructuras impositivas que un propietario único.
Una LLC de un solo miembro puede optar por pagar impuestos como una organización si lo desea. También pueden optar por gravarse a sí mismos como propietarios únicos. En la segunda opción, a pesar de que lleva libros separados para reducir su responsabilidad, los impuestos que declara todavía están en la declaración personal. Esa estructura crea suficientes complicaciones cuando las propiedades de alquiler también están involucradas, por lo que es probable que se requiera un profesional de impuestos.
Los pros y los contras de usar una LLC para una propiedad de alquiler a menudo no valen la pena en comparación con los riesgos que enfrenta el propietario promedio. Una LLC ofrece un beneficio clave: la probable protección de los activos personales cuando la empresa se nombra en una demanda. Para alguien con amplios activos, el pequeño costo de la incorporación vale la pena por las protecciones proporcionadas. Si solo posee una propiedad, es posible que el dolor de cabeza del papeleo adicional no valga la pena.
