Un regalo de capital ocurre cuando hay una venta de una casa a un miembro de la familia o alguien con quien el vendedor tiene una relación cercana. El resultado crea un precio que a menudo está significativamente por debajo del valor actual de mercado de la propiedad. Cualquiera que sea la diferencia entre el valor de mercado y el precio de venta real de la vivienda, da como resultado esta cantidad.
Para que ocurra una donación de equidad, todas las partes involucradas en la venta deben firmar una carta que indique que este es el resultado deseado. Los vendedores deben hacer que su casa o propiedad sea inspeccionada profesionalmente por un profesional local certificado para que esta sea una oferta válida. El valor de tasación de la vivienda, junto con el precio de venta, debe registrarse en la documentación oficial. Luego, también se requiere una segunda carta de liquidación al cierre.
Hay varios beneficios a considerar al ofrecer esta oportunidad a alguien, pero existen consecuencias financieras que pueden ocurrir y que podrían afectar el bienestar del comprador cuando llegue el momento de presentar su declaración de impuestos al final del año. Los vendedores también pueden tener problemas de ganancias de capital que considerar.
Estos son los pros y los contras del regalo de la capital para revisar antes de finalizar el trato.
Lista de las ventajas de un regalo de equidad
1. Algunas personas que no son parientes pueden beneficiarse de una donación de capital.
Hay momentos en que un prestamista que ofrece un regalo de capital no necesita estar relacionado con el prestatario de ninguna manera. Esta excepción se aplica siempre que exista un programa de vivienda razonable en funcionamiento según lo indicado por la FHA en los Estados Unidos. Sería responsabilidad del HOC (Homeownership Center) cancelar las restricciones de obsequios o el crédito de capital en esa circunstancia. Actualmente hay 4 oficinas de HOC en los EE. UU.: Atlanta, Denver, Filadelfia y Santa Ana.
2. Son relativamente pocas las consecuencias fiscales que se aplican.
Para el año fiscal 2018, la exclusión anual del impuesto sobre donaciones fue de $15,000. Eso fue$ 1,000 más que el año anterior. Esta cantidad es lo que puede regalar a una persona durante ese año fiscal sin pagar impuestos sobre ella. Nunca tendrá que pagar impuestos sobre los obsequios que sean iguales o inferiores al monto de exclusión anual.
También hay una exención de por vida disponible que aumentó a $11.2 millones en 2018. Si su donación de capital excede el límite anual, entonces debe informar la cantidad al IRS. Eso no significa que lo pagará de inmediato, ya que las reglas actuales establecen que la deducción proviene de su exención de por vida. Esta estructura ayuda a evitar muchas de las complicaciones fiscales más antiguas que estaban involucradas con esta transacción.
Deberá declarar la donación en el Formulario 709 cuando presente sus impuestos. La mayoría de los programas de software de impuestos no preparan este formulario para usted.
3. Una donación de capital se puede utilizar como pago inicial de una propiedad.
Uno de los obstáculos más importantes para los compradores de vivienda por primera vez es la disponibilidad de un pago inicial. Si no tiene suficiente efectivo disponible para cumplir con los términos y condiciones de una hipoteca tradicional para la propiedad en cuestión, entonces su familia puede ofrecerle un obsequio de capital para reducir este problema. Es posible que algunos compradores ni siquiera necesiten un pago inicial. Esta opción es más fácil si puede completar la transacción sin la ayuda de un corredor de bienes raíces.
4. Le permite comprar una propiedad en la que puede confiar.
Cuando compra la casa de un pariente (generalmente sus padres), entonces ya no tiene la necesidad de coordinar su transacción con personas que podrían tener un horario inflexible. Es un poco más fácil cuando empiezas a pensar en el tiempo que implica una transacción inmobiliaria. Aunque usted será responsable de los problemas futuros de la casa y del potencial de una reunión familiar incómoda, es una manera más fácil de ingresar a una propiedad como comprador por primera vez sin pasar por un montón de obstáculos.
5. Un regalo de capital puede invalidar la necesidad de un seguro hipotecario privado.
Si no puede llegar a un pago inicial del 20% para una vivienda, entonces el prestamista hipotecario generalmente requerirá que el seguro hipotecario privado sea parte del paquete de financiamiento. PMI le brinda al prestamista una capa adicional de protección en caso de que ocurra algo y usted no pueda realizar los pagos de su propiedad por alguna razón. Este costo puede agregar entre un 10% y un 20% a su costo mensual cada mes. Tener un obsequio de capital disponible puede reducir o eliminar esta necesidad porque el monto puede incorporarse al pago inicial de su nueva hipoteca.
6. Puede ayudarlo a lograr una mejor tasa de interés en su hipoteca.
Una donación de capital generalmente resultará en un préstamo de bienes raíces que requiere menos financiamiento de deuda para el prestamista. Debido a que hay una cantidad menor involucrada, los niveles de riesgo para el proveedor también se reducen. Eso significa que puede recibir una tasa de interés muy competitiva en su oferta hipotecaria, incluso si su crédito es menos que estelar. También puede evitar los riesgos de una hipoteca de tasa ajustable para ingresar a la casa, además de que ya conoce (o debería conocer) las ventajas de la propiedad, ya que es propiedad de un miembro de la familia.
7. Los destinatarios de una donación de capital no suelen tener que preocuparse por los impuestos sobre donaciones.
Cuando recibe una donación de capital, generalmente no hay impuestos sobre donaciones de los que deba preocuparse al presentar sus declaraciones al final del año. Dependiendo de la cantidad en cuestión, algunos hogares pueden encontrarse lidiando con un problema de ganancias de capital que podría afectar sus rendimientos. Todos los obsequios se consideran sujetos a impuestos, pero las leyes ofrecen varias exclusiones que pueden ayudarlo enormemente. Antes de finalizar esta transacción, querrá que un profesional de impuestos revise la documentación.
8. Se puede utilizar por el valor total de la vivienda.
La mayoría de las donaciones de capital implican una cantidad razonable entre el valor de tasación de una vivienda y el precio final. Su propiedad puede tasarse en$ 400,000, pero quiere vendérsela a su nieto en$ 350,000. Eso crearía $50,000 como un regalo de equidad. Lo que vale la pena señalar es que su donación de capital puede ser por cualquier monto que involucre el valor de la propiedad inmobiliaria, asumiendo que no existe una hipoteca activa. Puede ofrecer la totalidad de los$ 400,000 como un regalo de capital si no ha excedido las exclusiones de regalos de por vida que actualmente publica el IRS.
Lista de las desventajas de un regalo de equidad
1. Un regalo de capital no se puede aplicar a todos.
Cuando esté considerando una donación de capital para su propiedad, entonces el prestatario debe tener una relación de tipo familiar con el prestamista. Esta conexión debe tener algún tipo de estatus legal que se pueda proporcionar a la transacción con evidencia, como un certificado de matrimonio, un certificado de nacimiento o trámites de adopción. Aunque existen algunas excepciones para las personas recién casadas que ingresan a la familia, la mayoría de los prestamistas deben tener un historial establecido desde hace mucho tiempo para que esta opción de compra reciba una aprobación final.
2. La propiedad no debe tener una hipoteca existente.
Un regalo de capital no es posible bajo las reglas actuales de los Estados Unidos cuando hay una hipoteca sobre la propiedad. La totalidad de la deuda de la casa debe pagarse antes de que esta opción se pueda utilizar para transferir la escritura. Eso puede ser problemático para algunos hogares que todavía están a algunos años de pagar su hipoteca fija a 30 años. En esta situación, la casa tendría que venderse a un valor justo de mercado para que se lleve a cabo la transferencia, a menos que los vendedores ofrezcan la cifra de pago presentada por su prestamista.
Si tiene tiempo para completar esta transacción, su familia podría refinanciar la hipoteca para agregar su nombre al título de la casa. Luego, haría los pagos mientras vivía allí durante los próximos 12-24 meses. Luego, podría realizar otro refinanciamiento que quitaría el título a los otros miembros de la familia. También habría una opción para extraer efectivo de la propiedad utilizando este método.
3. Aún debe calificar para una hipoteca con una donación de equidad.
Incluso si una donación de capital es lo suficientemente grande como para que no tenga que preocuparse por un pago inicial como comprador, todavía existe la necesidad de calificar para una hipoteca tradicional. Si su puntaje de crédito es terrible, es posible que no haya nada que pueda hacer en este momento para forzar la venta. Debería trabajar para aumentar su puntaje crediticio eliminando deudas, haciendo más pagos a tiempo o esperando a que una bancarrota reciente comience a envejecer en su informe. Los prestamistas deben tratar a todos por igual al solicitar un préstamo, sin importar cuánto sea.
4. Un regalo de capital podría reducir el valor de la propiedad.
Si posee una propiedad que se evalúa por$ 400,000, entonces existe una excelente posibilidad de que las otras casas en su vecindario se vendan por algo similar. Ofrecer a los miembros de su familia un descuento a través de un regalo de capital podría ayudar a quienes están cerca de usted, pero también podría afectar los precios de las viviendas en todo el vecindario. También podría afectar el valor de su hogar. Aunque este impacto es menor, un fuerte descuento podría causar algunos problemas financieros para transacciones futuras en el área.
Los pros y los contras de una donación de capital deben evaluarse cuidadosamente porque puede haber varios problemas de herencia, problemas legales y situaciones impositivas que se deben considerar con esta transacción. Si va a comprar la casa de uno de sus padres, también debe pensar en cuestiones de valor con sus hermanos. Siempre busque el consejo de un abogado profesional antes de completar una transacción como esta para asegurarse de que no habrá sorpresas desagradables esperándolo al final del año fiscal.
